안녕하세요
경제학을 공부하는 경제입니다.
요즘 가장 핫한 부동산 이슈 중 하나 1차 노이슈타트 특별법의 내용을 정리하고 지금이 매수 적기인지 생각해 보자. 윤석열 정부가 내놓은 부동산 공약 가운데 신도시 첫 특별법으로 세간의 이목을 끌었다. 첫 번째 신도시가 건설된 지 30년이 되었습니다. 여러 의견이 있지만 가장 관심이 가는 건 1기 신도시에 투자할 가치가 있는지, 언제 사느냐다. 이제부터는 새 지자체특별법 1차를 다루면서 현 부동산 상황에 대한 저의 반성으로 글을 마치도록 하겠습니다. 끝까지 읽어보시고 성공적인 부동산 투자 되시기 바랍니다!
1. 1차 노이슈타트 특별법 개요
2. 제1노이슈타트 부동산 매매현황
3. (생각) 지금이 새로운 1세대 도시 매수 기회인가?
1. 제1뉴타운특별법이란?
1호 신도시는 1989년 주택난 해소를 위해 서울 근교에 4개 신도시를 건설하는 것을 말한다. 성남 분당과 고양 일산이 대표적인 도시로 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본 등 5개 시가 있다.
1992년 입주가 완료되면서 대규모 주거단지가 조성되고 아파트 공급도 늘어났다. 첫 번째 신도시는 30년 정도 되었고 재건축과 재설계에 대한 질문이 있었습니다.
정부는 노후 1단계 신도시 면적 비율을 최대 500%까지 완화하고 보안검색을 면제하거나 완화하는 특별법을 발표했다. 특별법은 1기 신도시뿐만 아니라 100만㎡ 이상의 필지에도 적용되며 상계동, 중계동, 목동, 수서 등도 이 적용기준에 해당한다.
한편 노이슈타트 1단계는 기존 공간의 비중이 높아 수익성이 높지 않아 전환사업에 걸림돌이 됐다. (분당 평균 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226% 등)
하지만 면적 비율을 높이면 고밀도 개발이 가능해 더 많은 사람이 살 수 있고, 리모델링을 하는 집주인의 개발 부담도 덜 수 있다. 이를 통해 비즈니스 성과가 향상되고 더 빠른 진행이 가능해집니다. 퍼블릭이 확장되면 B. 기반 시설의 확장 등. 나. 대규모 도심교통시설은 재건축 안전진단 기준을 면제하고 용적률을 높인다.
2. 제1노이슈타트 부동산 매매현황
1세대 신도시 중 분당의 실거래 현황을 기사로 실어서 찾아보게 된 것입니다. 경기도 성남시 분당구 이매동 ‘이매삼성’ 아파트 전용면적 127㎡의 경우 2021년 최고가가 17억원(13층)이었다. 하지만 지금은 14억5000만원 안팎이고, 1층의 경우 실거래가는 10억원에 거래된 것으로 전해졌다. 기사에는 가격이 고작 7억원이라고 하는데 현재 1층이 아닌 일반층에 비하면 최저가가 14억5000만원이라 기사만큼 좋지는 않다.
기사에는 고양시 일산 최고가와 비교하면 수억 달러가 떨어졌다. 다만 확실한 것은 최근 몇 년간의 부동산 붐에 비해 매도자의 힘이 소폭 줄었고 급매로 전보다 훨씬 저렴한 가격에 장을 볼 수 있는 기회가 생겼다는 점이다.
부동산에 대해 문의하면 금리인상과 경기침체 우려, 전반적인 부동산 하락으로 노이슈타트 1호 가격도 하락했다고 하는데, 최근 노이슈타트 1호 특례법이 발표되면서, 분위기가 반전된다. 최근 몇 달에 비해 매물을 찾는 분들도 계시고 거래도 이뤄지고 있다고 합니다. 하지만 1기 신도시는 1기 신도시 특별법 발표만 있을 뿐 별다른 의미는 없는 지가 약세 분위기로 돌아간 것으로 보인다.
3. 지금이 1단계 신도시 매수 기회인가?
평균 층수 이하의 생활면적을 가진 단지일수록 기대치가 높으며, 저층 건물이나 10층 내외의 주상복합일 경우에는 생활면적의 증가로 인해 추가 기여도가 작거나 새 아파트로 더 많은 돈을 벌 수 있습니다. 그 결과 노이슈타트 1기에는 용적률이 낮거나 역세권에 위치하여 용적률이 매우 높은 시설들이 1차 특별법 시행을 앞두고 급격하게 증가하였다. 뉴타운 단계를 발표했다.
그러나 1차 노이슈타트 특별법은 예상만큼 빠르게 진행되지 않았고, 금리인상과 부동산 하락 사이클에 맞춰 1차 노이슈타트 부동산도 다시 밀려나기 시작했다. 제안이 늦어지거나 추진되더라도 시간이 있다고 해서 이전 인상에 대비해 매입가를 낮출 예정이다.
더군다나 어떤 계획의 경우 지자체에서 마련하기 때문에 정부가 입법화하기 어렵다고 한다. 초과정화이익(반환)의 상환도 개정 중이어서 본격적인 정비사업이 시작되기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다. 결과적으로 현재로서는 시장이 큰 영향을 받거나 상승하기 어려울 것이라고 생각합니다. 시장은 경영 불확실성이나 대외적 요인에 의해 급작스럽게 영향을 받을 가능성은 낮으나, 제도적 장치가 드러나거나 일정한 윤곽이 드러나는 경우 실제 시기에 상관없이 미래 가격을 반영해 시세가 상승할 수 있다.
부동산의 최고점과 최저점을 따라잡을 수 있는 전문가는 없습니다. 그러나 대략적인 흐름을 보면 현재의 1차 노이슈타트는 꽤 많이 내려간 것 같다. 물론 여기서부터 공격적인 금리인상이나 IMF급 위기가 온다면 또 다른 충격이 있을 수 있겠지만 제 생각에는 현재의 범위가 바닥에 가깝고 떨어지더라도 충분히 버틸 수 있지 않을까 싶습니다. 조금 더 가을을 허용하기 위해 공개적으로. (아파트마다 다르지만 전반적으로 현재 상황입니다.)
부동산 초보라서 달인이 아니라서 시세를 본 느낌입니다. 하지만 1기 신도시는 살기 좋은 곳이고 현재 전세가격이 5~60% 수준이다.
하지만!
바닥이더라도 그 바닥에 머물면서 몇 년을 지내다 보면 실망스럽고 힘든 경우도 있을 것입니다. 기회비용도 있고 지금 구매를 후회할 수도 있습니다. 상승추세의 타이밍이 아니므로 매수보다는 충분한 판단과 나의 매수능력에 대한 고려가 선행되어야 할 것 같습니다.
1차 신도시 매입도 고려하고 있다. 아직 매수할까 말까 고민중이지만 내가 감당할 수 있는 수준에서 매수한다면 어느 정도 추가 하락이 오더라도 버티고 매수해야겠다는 판단이다. 최근 몇 달 동안 다소 빠른 매도세와 ‘다소 싸다’는 느낌이 있었지만, 1차 신도시특별법 발표 이후 갑자기 가격이 조금 올랐기 때문에 그것은. 가격 조정을 잘 하시고 빠른 판매에 중점을 두고 구매하시면 될 것 같습니다.
지금까지 1차 신특별시법과 초심자경제에 대한 생각을 적어보았습니다.
부동산 투자 성공을 기원합니다!